매월 관리비 명세서에 고지 되는 장기수선충당금, 매월 꽤 부담스러운 금액이 빠져나가는데요. 과연 이 장기수선충당금은 무엇이고, 전세나 월세로 살고 있는 내가 지불해야 되는 항목인지, 그렇지 않다면 해당 금액을 안 내거나 돌려받을 수 있는 방법은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
장기수선충당금이란?
매달 관리비에 부과되는 장기수선충당금이란 항목은 공동주택관리법 제 30조에 의거 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다.
300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 중 하나에 해당되면 장기수선 충당금을 매월 징수하여 적립하여야 합니다.
국토교통부의 공동주택관리 정보시스템(K-apt)가 공개한 자료에 따르면 2023년 12월 기준 전국의 평균 장기수선충당금 금액은 307원/㎡이며, 적립요율은 7.56%에 해당한다고 합니다. 하지만 이는 주택전용면적 기준으로 실제 금액과는 차이가 있을 수 있습니다.
어쨌든 최근 가장 많이 나오는 아파트 주택공급면적인 84㎡ 기준(주택전용면적 56㎡으로 계산) 평균적으로 매달 17,192원 정도가 나간다고 보시면 될 것 같습니다. 이게 보통 전세 및 월세 계약 기준인 2년으로 계산해보면 총 412,608원에 해당하는 금액으로 결코 무시할 수 없는 금액이라고 할 수 있습니다.
장기수선충당금 임대인/임차인 누구 부담일까?
관리비에 장기수선 충당금을 안 내고 있는 사람을 찾기 힘들 정도로 대부분이 임차인(집을 빌린 사람)이 이 비용을 부담하고 있는데요. 그렇다면 과연 이 금액은 임차인이 부담하는 것이 맞을까요?
공동주택관리법 제30조 제1항에 따르면 ‘관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다’고 규정하고 있습니다. 즉 집을 빌린 임차인이 아닌 집을 빌려준 집의 소유자인 임대인이 내야 하는 것이 원칙적으로는 맞습니다.
하지만 편의 및 관행 상 공동주택의 관리 주체인 관리사무소에서 관리비에 이 장기수선충당금을 부과하여 사용자에게 받는 것이 보통인데요. 그래서 대부분의 아파트 관리비에 이 항목이 포함되어 현재 해당 집을 빌려 거주 중인 임차인이 비용을 부담하고 있는 것입니다.
하지만 동법 시행령 제 31조 제7항에서 ‘공동주택의 소유자는 장기수선 충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다‘고 규정하고 있습니다.
즉 임차인이 관리비를 내면서 장기수선충당금을 납부하였더라도 그 금액을 임대인으로부터 받아낼 수 있는 것이죠. 문제는 많은 임차인들이 이를 모르고 있어서 그냥 넘어가는 경우가 많다는 것인데, 집주인 입장에서는 달라고 안 하면 땡큐이기 때문에 입 꾹 닫고 있는 경우가 많습니다.
장기수선충당금 반환 받는 방법
하지만 그렇다고 해서 매월 관리비를 납부하고 나서 집 주인인 임대인에게 납부한 장기수선충당금을 돌려 달라고 하는 것은 서로가 피곤하고 짜증나는 일일 것입니다. 따라서 보통 계약이 끝나고 이사 가기 전에 한번에 집주인에게 납부한 총 금액을 반환 해 달라고 요청하는 것이 현명할텐데요.
문제는 뻔뻔한 집주인이 이를 알고 있으면서도 배 째라는 식으로 나오거나, 임차인이 내는 것이 맞다는 등 거짓 주장을 펼치기도 해서 난감한 상황이 발생하는데요. 이렇게 집주인이 장기수선충당금을 안줄때에는 어떻게 하는 것이 좋을까요?
이럴 경우에는 우선 관리사무소에 방문하여 장기수선충당금 납부 확인서를 발급 받은 후 위에서 설명한 법 조항을 이야기하며 나도 다 알고 있으니 순순히 반환 해 달라고 요구하는 것이 좋습니다.
보통은 이러면 돌려주는 경우가 대부분이지만, 이렇게 까지 했는데도 배째라는 식으로 감정 상하는 상황이 발생하면, 내용증명을 작성하여 집주인에게 송부하고 법원에 지급명령 신청을 하는 방법도 있습니다. 하지만 이렇게 까지 가면 참 서로에게 피곤한 일이 되겠죠?
예전에 살던 집에서 못 받은 것이 생각나면?
참고로 이 장기수선충당금 반환 금액에 대한 소멸 기한은 10년으로, 만약 이 글을 읽고 이전에 살던 집에서 못 받은 돈이 생각 나신다면 당시 집주인에게 당연히 반환 신청을 요구 할 수 있습니다.
해당 주택 관리사무소를 방문하여 납부 확인서를 발급 받을 수 있다면 좋겠지만 사는 지역이 달라지는 등의 이유로 아무래도 다시 방문하는 것은 어려운 일입니다. 당시에 납부한 관리비 내역서를 모두 가지고 있는 경우도 없겠죠.
따라서 공동주택관리 정보시스템(K-apt)에서 [관리비] → [지도에서 관리비 찾기] → [해당 아파트 검색] → [연도별 월평균(단가)]에서 거주 당시 [해당 연도 평균 단가 x 주택공급면적 x 거주 개월 수] 을 계산하여 구한 추정 납부액 총 합계를 당시 전세/월세 계약서와 함께 이를 증빙하여 반환 신청을 하면 됩니다.
하지만 개인적으로는 이 경우에는 순순히 반환 받는 것은 어려울 수도 있다는 생각이 듭니다. 오래 전 일의 경우 집주인이 갖은 핑계를 대며 더 배 째라는 식으로 나올 확률이 높기 때문이죠. 그럼에도 일단은 시도 해보는 것은 나쁘지 않다고 생각합니다.
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만약 집주인이 바뀌었을 때는 누구한테?
마지막으로 만약 장기수선충당금 반환을 요청하려는 시점에 집주인이 바뀐 경우에는 누구한테 청구해야 할까요? 바로 새로운 집주인입니다. 왜냐하면 이 장기수선충당금을 부담해야 하는 의무 역시 새로운 집주인에게 승계가 되기 때문이죠.
하지만 경매로 집이 넘어간 경우에는 돌려받기 쉽지 않습니다. 판례 상 경매로 아파트가 처분 된 경우 기존 임대차 계약이 해지 된 것으로 해석하기 때문입니다. 특히 채무자한테 돌려 받는 것은 더욱 어려운 일이기도 하고요.
마치며
이상으로 전세/월세 계약이 끝나 이사 갈 때 꼭 챙겨야 할 사항인 장기수선충당금에 대해서 알아보았습니다. 이외로 많은 세입자분들께서 이 내용을 몰라 돌려 받지 못하고 끝나는 경우가 많습니다. 본 글을 읽으신 분들은 꼭 납부한 금액을 돌려 받으시길 바라겠습니다.
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